破解城市更新中的共性難題 江蘇三項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)獲全國推廣
| 2025-10-28來源：新華日報 |
原標(biāo)題：破解城市更新中用地、產(chǎn)權(quán)、消防等共性難題 江蘇三項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)獲全國推廣 城市更新中，如何盤活碎片化土地？多主體更新的產(chǎn)權(quán)瓶頸怎么破？老建筑消防改造如何避免“一刀切”？這些共性難題，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新發(fā)布的《實(shí)施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單》中，能找到來自江蘇的答案。南京、常熟、南通三地的經(jīng)驗(yàn)做法成功入選，它們?yōu)楹文艹蔀槿珖侗荆坑浾哌M(jìn)行了探訪。 喚醒“沉睡空間”，為老城區(qū)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化探新路 曾經(jīng)逼仄臟亂的“握手樓”變成了一棟棟整潔明亮的新樓房，無障礙坡道、智能安防系統(tǒng)、太陽能、電梯等設(shè)施一應(yīng)俱全……距南京新街口核心區(qū)直線距離不足1公里的石榴新村，如今已迎回200戶原地回遷居民入住新家。 石榴新村是南京首個城市更新危房安全消險改造試點(diǎn)項(xiàng)目。該片區(qū)占地1.6萬平方米，房屋始建于20世紀(jì)50年代，密密麻麻擠著約1500名住戶，超40%的房屋面積不足35平方米，最小的僅有7平方米。 更新空間有限，如何“螺螄殼里做道場”？石榴新村采取“共商共建”“政府支持、居民共擔(dān)”及“留改拆回”的方式進(jìn)行更新改造，探索通過對老城區(qū)有限的土地資源進(jìn)行全生命周期管理，引導(dǎo)城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化和資源合理配置。 記者了解到，以往的更新改造范圍多限定于產(chǎn)權(quán)邊界內(nèi)，造成了一系列更新改造后破碎化、規(guī)模效益不足的問題。石榴新村片區(qū)在保障公共利益不受損的情況下，整理優(yōu)化用地邊界，將周邊不具備單獨(dú)開發(fā)條件的邊角地、夾心地、非居住用地等一并納入，喚醒“沉睡空間”，并通過控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整，使所在控詳規(guī)劃管理單元的用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等指標(biāo)更具可操作性，為居住類存量用地更新盤活提供了可借鑒經(jīng)驗(yàn)。 在不突破老城限高，又滿足日照、間距等規(guī)范要求的前提下，石榴新村充分考慮居民安置需求，采用半定制方式，形成了20個面積段、36種戶型供居民選擇。70%的居民選擇回遷，回遷的新房套內(nèi)面積從20平方米到67.5平方米，每2.5平方米就劃分一個面積段。 截至目前，石榴新村A區(qū)已交付6幢住宅，最高11層、最低4層，總計(jì)282套新房。小區(qū)地下車庫能提供約100個機(jī)動車停車位。負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施的南京越城集團(tuán)副總經(jīng)理陶瑩介紹說，B區(qū)正新建2棟建筑，共70套房屋，預(yù)計(jì)年底主體結(jié)構(gòu)完工，將有更多居民“原地住新房”。 突破土地權(quán)屬制約，解鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)自主更新難題 3年前，常熟市支塘鎮(zhèn)鹽鐵塘畔占地近7.6萬平方米的林園路老舊工業(yè)區(qū)尚是一處破敗之地。區(qū)內(nèi)企業(yè)布局雜亂，私搭亂建多，容積率僅0.47。而今工業(yè)區(qū)有了一個響亮的名字——鹽鐵智造產(chǎn)業(yè)園。9幢白灰相間的現(xiàn)代化廠房拔地而起，蘇州緣瑞新型材料科技有限公司、蘇州弗瑞斯特汽車新材料有限公司等企業(yè)入駐投產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園一期去化率達(dá)百分之百。 林園路地塊用地面積約113.5畝，原有企業(yè)27家，產(chǎn)出效益低，轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫。但地塊內(nèi)土地權(quán)屬復(fù)雜，土地紅線邊界犬牙交錯，不具備企業(yè)獨(dú)立更新條件。經(jīng)深入調(diào)研，當(dāng)?shù)貨Q定推動多業(yè)主聯(lián)合自主更新老舊工業(yè)區(qū)。 多業(yè)主聯(lián)合自主更新沒有先例可循，如何實(shí)施？況且，27家企業(yè)27個想法，如何找到平衡點(diǎn)？常熟在市級層面出臺操作辦法，鼓勵在經(jīng)批準(zhǔn)的老舊工業(yè)區(qū)更新改造區(qū)域內(nèi)，由兩家或以上土地權(quán)屬單位組成聯(lián)合體，打破權(quán)屬界限開展產(chǎn)業(yè)用地自主更新，明確更新改造單元劃定、自主更新實(shí)施方案申報等流程。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，聯(lián)合體按照實(shí)施方案約定的宗地和房產(chǎn)分割協(xié)議，明確各自土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，按共用宗地方式分割辦理不動產(chǎn)權(quán)證。 迎隆無紡科技（蘇州）有限公司通過二級市場轉(zhuǎn)讓方式取得該地塊3家企業(yè)的土地使用權(quán)，但3塊地互不相連，無法發(fā)揮最大效果。支塘鎮(zhèn)推動迎隆無紡所有土地適度歸并，地塊內(nèi)原有的其他5家企業(yè)及時跟進(jìn)，并按共用宗地方式統(tǒng)一規(guī)劃報批，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合自主更新。目前，迎隆無紡正積極延伸無紡產(chǎn)業(yè)鏈，在生產(chǎn)無紡布基礎(chǔ)上，探索生產(chǎn)制造無紡設(shè)備，老地塊上煥發(fā)了新生機(jī)。“我們實(shí)現(xiàn)了‘1+1+1＞3’的效果?！惫径麻L練承娟說。 “企業(yè)聯(lián)合自主更新，突破原有土地權(quán)屬制約，實(shí)現(xiàn)土地利用最大化?！敝伶?zhèn)副鎮(zhèn)長馮曉怡簡單算了筆賬，僅蘇州緣瑞和蘇州弗瑞斯特兩家企業(yè)的廠房租金，就幾乎覆蓋了該地塊原來27家企業(yè)2020年的340萬元稅收。 蘇州緣瑞新型材料科技有限公司早就關(guān)注過這一緊鄰204國道的地塊，但之前工業(yè)區(qū)的條件讓他們望而卻步。新廠房初具雛形時，該公司又來考察，今年9月下旬就在此投產(chǎn)。公司負(fù)責(zé)人田輝說，公司計(jì)劃在園區(qū)二期廠房建成后，就地增資擴(kuò)產(chǎn)，力爭兩到三年內(nèi)產(chǎn)值突破3億元。 支塘鎮(zhèn)老舊工業(yè)區(qū)聯(lián)合自主更新初見效益后，古里、董浜等鄉(xiāng)鎮(zhèn)馬上復(fù)制成功經(jīng)驗(yàn)。董浜鎮(zhèn)布襪廠地塊原有7家權(quán)屬單位，情況與林園路地塊相似，當(dāng)?shù)卣谥\劃，將布襪廠地塊打造成集物業(yè)、集宿、商業(yè)和配套于一體的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 “分類施策+安全補(bǔ)償”，破城市更新消防審驗(yàn)瓶頸 歷史遺留問題多、審批手續(xù)難辦、老建筑難滿足新消防標(biāo)準(zhǔn)，一直以來是城市更新的難點(diǎn)和堵點(diǎn)。南通完善適用于城市更新的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，破解更新改造消防設(shè)計(jì)瓶頸。 南通市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，針對新舊消防標(biāo)準(zhǔn)適用難題，南通出臺《南通市城市更新改造工程消防設(shè)計(jì)指南》，創(chuàng)新性建立“分類施策+安全補(bǔ)償”核心機(jī)制，將城市更新項(xiàng)目劃分為建筑修繕、局部改造、整體改造等類型，實(shí)行“分類施策、從舊兼從新”原則，有效解決因規(guī)范更迭導(dǎo)致的審批無據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)不一問題，為全國城市更新消防審驗(yàn)工作提供了可借鑒的實(shí)踐樣本。 面對部分建筑因結(jié)構(gòu)、空間限制無法滿足現(xiàn)行消防規(guī)范的現(xiàn)實(shí)困境，南通提出多種等效安全與性能化補(bǔ)償措施。例如，對無法滿足現(xiàn)行防火間距、消防車道、疏散寬度要求的項(xiàng)目，允許通過提高構(gòu)件耐火極限、加設(shè)獨(dú)立防火墻、優(yōu)化疏散路徑等方式實(shí)現(xiàn)安全補(bǔ)償，既破解改造擱淺難題，又實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)建筑保護(hù)與現(xiàn)代安全要求的統(tǒng)籌兼顧。 破解城市更新中的消防難題，不僅需要技術(shù)指導(dǎo)，還要有法規(guī)支撐。南通構(gòu)建了“地方性法規(guī)+專業(yè)技術(shù)指南”的雙層架構(gòu)?！赌贤ㄊ惺袇^(qū)城市更新辦法》從法規(guī)層面明確管理職責(zé)與支持政策；《指南》提供具體技術(shù)解決方案，形成覆蓋項(xiàng)目全流程的系統(tǒng)化治理體系。 南通市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說，眼下，南通寺街西南營、原南通幍奮印刷廠地塊等更新項(xiàng)目正在緊鑼密鼓推進(jìn)，南通將以新的技術(shù)指導(dǎo)，化解消防“疑難雜癥”，讓老建筑能夠順應(yīng)時代發(fā)展需求，煥發(fā)新活力。（白雪 楊之洲） 責(zé)任編輯：王潔 |
